不動産売却と不動産査定について説明します

空き家の利活用

相続した空き家の利活用　賃料収入や非課税売却 親などから相続した家に住まず、空き家のまま持て余す、が全国で増えている。
放置していると、固定資産税などの維持コストがかかるばかり。都市部など?地が良ければ賃貸に回して家賃収入を得られる場合がある。
思いいれのある家は放しづらいが、非課税枠を使えば売却するのも選択肢になる。

いま空き家になっている一戸建てを調べると、およそ半数は、もともと親などから相続した物件だ。 離れて暮らしていた親から家を受け継いだものの、住んだり貸したりせず放置するケースは多い。

誰も住まなくても毎年、土地・建物には固定資産税や都市計画税がかかる。 メンテナンスなども含めた維持コストは、都会から離れた郊外の一戸建てでみて年間10万から20万円ほどになる場合が多い。 負担を減らすには賃貸に回すのが選択肢になるが、問題は採算が取れるかどうかだ。

まず気になるのが改修費。平均的な一戸建ての場合、内装の全面改修で120万から150万円かかる。 台所や浴室の設備交換でそれぞれ50万から100万円、外装にはさらにコストがかさむ。

空き家の所有者はいまや過半が65歳以上のリタイア世代。数百万円の費用をかけてまで賃貸経営に乗り出す気持ちになりにくいようだ。

空き家の利活用と売買契約を結び、物件を引き渡すまでの重要なポイント

売却を検討、売却物件の売買契約を結び、物件を引き渡すまでの重要なポイント

自宅の売却を検討し始めてから、売却物件の売買契約を結び、物件を引き渡すまでの重要なポイント

不動産の査定について

　土地・戸建

不動産の種別にもよりますが、

一般に不動産は個別性・独自性が強く「大まかな査定・簡易な査定」が出来ません。

不動産価格は個々の不動産に係る要件（特に土地形状や行政的条件など）が複雑に関係して決まります。

近隣でどれぐらいだったか」は参考にはなりますが、売却希望物件の要件とは大きく異なるケースが多々あります。

不動産の価格査定の精度を上げる為に、査定時には売却時に必要な不動産調査を一定程度した上で査定及びご説明致します。

　区分所有建物（分譲マンション）

区分所有建物（分譲マンション）は大まかな机上査定が可能です。

最終的な査定には現地調査が必要ですが、取扱いのある不動産業者であればおおよそ10分程度あれば簡易査定は可能だと思われます。

不動産業者各社は区分所有建物は個別性・独自性をマンション毎にデータとして蓄積しています。

ポイントは区分所有建物の中にもある個別性・独自性を確認し、どういった売却を進めるのかを確認する事が大切です。

査定価格は当然のことながら販売価格や売却方法等もしっかりとご説明の上、ご提案致します。

　一棟収益物件

収益物件専門業者と不動産業務全般を扱う業者のどちらで売却すればいいか。
双方に特段のメリットデメリットの差はありません。その会社が収益物件の売却においてどういった手段が取れるかどうか。 これも物件の個別性・独自性（物件所在地を含む）が強いのでしっかりと考慮することが大切です。

例えば、管理会社の引継ぎは必須かそうでないか。変更可能な場合に受入可能な業者かどうか。他の管理会社を紹介可能な業者かなど。 その後の運営を含めて考慮されるのがいいかと思われます。

その他、初歩の確認事項ですが売却する立場では、特に売却後のクレームが無いようにしっかりと契約書を作成すること。
売却価格は大事な点ですが、マイナス部分はマイナス部分としてしっかりと説明した上で買主に了承をいただく事が大切です。

所有者にとって全てが耳触りの良い言葉ではありませんが、最新の判例なども考慮の上、安心安全の取引をご提案いたします。

査定時にご用意いただきたいもの

※　物件種別（土地・土地建物・区分所有建物・収益マンション一棟・工場・倉庫、etc...）により異なります。

・不動産登記簿（又は平日であれば固定資産税の納税通知書）をご用意いただければ、その他の書類については後日でも可能です。 （不動産登記簿が無い場合は固定資産税の納付書をお持ちください。弊社にて取得します

※但し、左記は法務局営業日の平日のみ可

・公課証明、物件資料（簡単な間取りや物件に関する資料があればなんでも）

収益物件の場合

①　物件概要書、レントロール（間取りや面積、賃料表等がわかるもの）、不動産登記簿または登記情報

②　建物図面（概要書、竣工図書等）、検査済証（有無）、測量図、ランニングコスト、修繕の履歴等の資料、公課証明

・　場合によって追加で物件に係る資料一式をお願いする場合があります（地歴、賃貸借契約書、保守点検等の報告書等）

その他「直ちに売却の依頼はしないが、今後の為に相談だけ」といった場合も可能です。

必ず事前に日時のご予約をお願い致します。

またその場合の登記簿・公図・測量図等のオンライン請求が必要な際はその取得に係る実費はご自身にてご負担願います。

（概ね一部500円～800円程度）

売却の準備

※物件により異なりますので詳細はお問い合わせ下さい。
・司法書士の依頼の際の報酬等の見積り等計算時に必要となるもの
→ 権利証（登記識別情報）、登記簿謄本、公課証明、売買契約書

●　区分所有建物（分譲マンション）の売却時
区分所有マンションの物件価格の基本的な査定は物件にもよりますが、基本的にどの不動産業者でも10分程度の時間があれば可能です。 但し、その使用状況でその査定価格から実際の販売価格が大幅に下がる場合があります。 究極はリフォーム無しで次の入居者が使える状況にしておくことです。

実際に売却依頼を受けた物件を例にすると弊社にて売却依頼の　Ａ〇〇号室　2080万円　募集から3日で申込、1か月後に2050万円にて成約 大手他社にて依頼の　Ｂ〇〇号室　2000万円　弊社募集よりも前に募集から1年以上かかって何度か値下げの上 1780万円にて成約。
どちらも部屋は同じ大きさ、バルコニーも同じ方角、当たり前ですが同じマンションです。階層も １階違うだけ

※厳密に言えば上の階の方が販売しやすいのでその要因を100％排除出来ませんが） しかし、この販売価格の差・成約までの期間の差 この例は弊社がいかに素晴らしい媒介を出来たか！…と言った事をアピールしたいのではなく 弊社に媒介を依頼いただいたお客様のお部屋が本当に内装が要らないほどに綺麗だったこと。 お伝えしたいポイントはこの一点です。

実際にご購入者の方はハウスクリーニングとタタミの表替えのみでのご入居となりました。 この物件の売却に関しては業者の活動の差では無いと考えています。
売却の依頼を頂いた方のお話では 以前のマンション売却の際に、汚していて結構な値引きを求められた。その際の経験で家具の後ろは隙間を開ける、 水回りの掃除は、フローリングは・・・と、自分の財産をしっかり評価してもらう為に頑張りました！！」との事でした。

実際にもう一つのＢ〇〇号室のお部屋もそれ以前に別のお客様を案内したことがあったのですが、全然汚くはないのですが やはり至る所に補修やリフォームの必要がある状態でした。
この例は極端に綺麗すぎる部屋の例になりましたが、実際に自分が購入するならと考えるとわかりやすいのではないでしょうか。